Av. Muhammed Numan GÜLEÇ

GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, hukuki ve ekonomik alanda en sık karşılaştığımız sözleşme

türlerinden biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299 vd. maddelerinde düzenlenme

alanı bulan kira sözleşmeleri iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edim ihtiva eden

sözleşmelerdendir. Kiraya veren, kira süresince kiraladığı şeyin kullanımını ve kiralanandan

yararlanılmasını kiracıya bırakmakta, kiracı ise bu kullanım ve yaralanma karşılığında kiraya

verene belli bir kira bedeli ödemekle yükümlü bulunmaktadır. Dolayısıyla kiracının sözleşme

süresince dönemsel olarak ödemeyi üstlendiği kira bedeli, kira sözleşmesinin asli unsurunu

oluşturmakta ve uyuşmazlık halinde bu uyuşmazlığın giderilmesi büyük önem taşınmaktadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmelerine uygulanacak genel hükümlerle birlikte

konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanacak özel hükümlere 339 vd. maddelerde yer vermiştir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedeline ilişkin düzenlemeler 343, 344 ve 345.

Maddelerde yer almakta olup kira bedelinin belirlenmesi ve kira tespit davaları bu çalışmamızın

konusu olacaktır.

1.Kira Bedeli

Kira sözleşmesinin tanımı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanun’unda yer alan 299. madde1

ile yapılmıştır. Aynı kanunun 313. Maddesi2 ile ise kiracının kira bedelini ödemekle yükümlü

olduğu belirtilmiştir. Anılan kanun maddelerinden yola çıkarak kira bedelinin sözleşmenin

esaslı unsuru olduğu ve kiracının asli edim yükümlülüğünü oluşturduğu sonucuna

varılmaktadır3

. Kira bedeli unsuru, kira sözleşmelerini kullanım ödüncü sözleşmelerinden

ayıran en önemli unsurdur4

. Kira bedeli normalde dönemlik olarak bir miktar paranın ödenmesi

şeklinde kararlaştırılır. 2018 yılında Cumhurbaşkanlığı ve Bakanlık tarafından çıkarılan

1 Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını

kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

2 Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

3 EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2019, s. 317; YAVUZ, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel

Hükümler Birinci Cilt, 11. Baskı, Mayıs 2022, s.422

4 ARAL, Fahrettin; AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13. Baskı, Ankara 2020, Yetkin

Yayınları, s.264

1kararlar ve tebliğlerden5 önce kira bedelinin döviz olarak belirlenmesi de mümkündü. Bu

ihtimalde sözleşmede aynen ödeme veya buna benzer bir ifade geçmedikçe ödeme günündeki

rayiç üzerinden ülke parası ile ödeme yapılması halinde edim yerine getirilmiş oluyordu.

Bununla birlikte aylık cironun bir kısmı olarak, yani belirli olmayan fakat belirlenebilir

bir miktar olarak anlaşılması sözleşmenin mahiyetini ürün kirasına dönüştürmez6

. Keza misli

bir eşya veya hizmet ya da eser yapma olarak da kararlaştırılabilir. Fakat bu hallerde tipik bir

kira sözleşmesi değil karma nitelikli bir sözleşme karşımıza çıkar 7

. Ancak atipik bir

sözleşmeden söz edilebilmesi için para dışındaki bu tip edimlerin kiralananın kullanımı

karşılığını oluşturması gerekir. Bu edimlerin başka sebeplerle yerine getirileceği hususunda

sözleşilmişse sözleşme yine kira sözleşmesi vasfını korur8

.

Kira sözleşmesine yabancı bir unsurun girmesi halinde, bu sözleşmeye hangi

hükümlerin uygulanması gerektiği konusu ise tartışmalıdır. Bu tarz sözleşmelere uygulanacak

hükümlerin ayrıca kanunda yer almaması sebebiyle çeşitli teoriler geliştirilmiş olup her bir

teorinin veya birden çok teorinin uygulama alanı bulabileceği doktrinde belirtilmiştir. Buna

göre karma sözleşmeye, sözleşme unsurlarını düzenleyen farklı hükümler tatbik edilebileceği

gibi, sözleşme içerisindeki unsurların ağırlık noktasının hangi tipik sözleşmeye yakın olduğuna

göre de uygulama yapılabilir 9

. Kira sözleşmesi unsurlarını içeren bir sözleşmede şayet

kullandırma edimi sözleşmenin ağır basan unsuru ise kiracıyı koruyucu nitelikteki hükümlerin

işbu sözleşmeye uygulanması gerektiği ileri sürülebilir10

.

2.Kira Bedelinin Belirlenmesi

Kira sözleşmesi kurulurken taraflar, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince kira bedelini

serbestçe belirleyebilirler11. Buna karşın taraflar her sözleşmede olduğu gibi TBK m.26-28

arasında düzenlenen hükümlere uymakla yükümlüdür. Bu serbestlik konut ve çatılı işyeri

5 85 sayılı Karar, RG. 13.09.2018; RG. 16.11.2018; RG. 06.10.2018

6 KAHRAMAN, Zafer, İstanbul Şerhi, Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu, Cilt 4-5, 2019 İstanbul, s. 2578

7 ARAL, Fahrettin; AYRANCI, Hasan, a.g.e s.266

8 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 427

9 OKTAY ÖZDEMİR, Saibe, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu, İstanbul 2019, C. 4-5,

s.2560

10 KAHRAMAN, Zafer, a.g.e s.2746

11 Mehmet AKÇAAL, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Artışına İlişkin 7161 sayılı Kanun’la

Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S.

1, 2022, s. 364

2kiraları için de geçerlidir. Nitekim TBK m.343 hükmü12 konut ve çatılı işyeri kiralarında

başlangıçtaki kira bedelinin taraflarca serbestçe kararlaştırılabileceğini, bu hususun kiracı

aleyhine değişiklik kapsamında olmadığı açıkça ortaya koymuştur13

. Bununla birlikte TBK

m.346 hükmü14 ise konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedeli ve yan giderler dışında başkaca

bir ödeme yükümlülüğünün getirilemeyeceğini, özellikle cezai şart ve muacceliyet koşulunun

sözleşmede kararlaştırılamayacağını, aksi durumda buna ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağını

belirtmiştir15

.

Kira sözleşmesinin varlığından söz edebilmek için kiracının kira bedelini ödeme

yükümlülüğü altına girmesi yeterli olup, tarafların bu hususta anlaşmaları zorunludur16

. Kira

bedeli miktarı başlangıçta kararlaştırılmamış fakat daha sonra belirleneceği üzerinde anlaşma

sağlanmış ise bir bedel ödeneceği taraflarca sabit görüldüğünden kira sözleşmesinin kurulduğu

kabul edilmelidir17

. Ancak bu hususta doktrinde bir görüş birliği bulunmamaktadır. Değişik

ihtimallere bağlı olarak değerlendirme yapılması gerekmektedir.

İlk ihtimalde, taraflar kira sözleşmesi yapma hususunda müzakere yürütmüşler ve fakat kira

bedelinin miktarında anlaşamamışlarsa kira sözleşmesinin kurulamadığı rahatça

söyleyebilecektir.

İkinci ihtimalde ise, kira bedeli ödeneceği hususunda anlaşılmış fakat bedelin miktarının

daha sonra objektif ölçülere göre belirleneceği kararlaştırılmış olabilir. Bu ihtimalde basit bir

tespit faaliyeti ile kira bedeli belirlenebileceğinden sözleşme kurulmuş sayılmalıdır.

Üçüncü ihtimalde, kira bedelini belirleme yetkisi karşı tarafa veya bir üçüncü kişiye

bırakılmış olabilir. Bu durumda da sözleşme geçerli bir şekilde akdedilmiştir fakat bu yetkiye

haiz kişinin dürüstlük kurallarına uygun bir belirleme yapması gerekmektedir. Ancak kira

bedelini belirleme yetkisinin kiraya veren tarafa bırakılması konut ve çatılı işyeri kiralarında

kabul edilecek olursa, bu kabul, TBK m.399 vd.’nda ortaya konulan kiracıyı korumaya yönelik

getirilen düzenlemelere aykırı bir durum ortaya çıkaracaktır. Bu çerçevede taraflar eğer bedel

12 Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

13 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 427

14 Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira

bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel

olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

15 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 428

16 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 422

17 KAHRAMAN, Zafer, a.g.e s.2759

3hususunda anlaşma sağlanamıyorsa kira sözleşmesinin geçerli olduğu kabul edilip, TBK

m.344/f.3’deki esaslara göre bedelin mahkemece belirlenmesi yoluna gidilebileceği

savunulmaktadır18

.

Son ihtimal ise tarafların kira bedelinin belirlenmesi hususunu sonraya bırakmış

olmalarıdır. Bu durumda kira sözleşmesinin geçerli bir şekilde kurulduğu kabul edilmelidir.

Bedelin tespitinin hakimin TMK m.2’ye göre yapabileceğini savunanlar olduğu gibi, TBK

m.2’ye göre emsal kira bedelleri esas alınarak bu boşluğun tamamlanması yoluna gidilmesi

gerektiğini savunanlar da bulunmaktadır 19

. TBK m.2’ye göre boşluğun hakim tarafından

tamamlanamayacağını savunan görüş; kira miktarının ikinci derece değil, sözleşmenin esaslı

bir noktasını oluşturduğunu ileri sürmektedir20

.

3.Süre Bakımından Konut Ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşmeleri Ve Sona Ermesi

Kira bedelinde sözleşme süresince artışların nasıl yapılacağı hususuna geçmeden önce

kira sözleşmesinin süresinin belirlenmesi gerekmektedir. TBK m. 300’e göre kira sözleşmeleri

belirli veya belirsiz süreli kurulabilmektedir. Süre, sözleşmenin kurulabilmesi için bir geçerlilik

koşulu olmamakla birlikte her iki türdeki kira sözleşmesine uygulanacak hükümlerin farklı

olması sebebiyle tespiti büyük önem taşımaktadır21

. Bununla birlikte TBK m.327 ile m.328 ve

m.329 kira ilişkisinin süreyle ilgili sona ermesini düzenlemekte ise de bu hükümler TBK m.

347 hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulama alanı bulamazlar. İşbu madde

emredici nitelikle olup konut ve çatılı işyeri kiralarının nasıl sona ereceğini düzenlemektedir.

Maddeye göre; belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kira sözleşmesinin

bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış

sayılmaktadır. Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracı her zaman genel

hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilmektedir. Ancak kiraya verenin fesih hakkı bu tip

sözleşmelerde sınırlandırılmıştır. Yine işbu maddeye göre kiraya veren, belirli kira

sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin sonunda, takip eden her kira yılının bitiminden en az

üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilecek iken belirsiz süreli kira

18 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 426

19 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 423

20 ARAL, Fahrettin; AYRANCI, Hasan, a.g.e s.266

21 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 431

4sözleşmelerinde, kira sözleşmesinin başlangıcı tarihinden itibaren on yıllık sürede kira

sözleşmesini feshedemeyecektir22

.

4.Kira Bedelinin Sözleşmenin Süresince ve Uzama Dönemlerinde Belirlenmesi

Kira bedeli, sözleşmenin kuruluş aşamasında serbestçe kararlaştırılabilmesine karşın

kira sözleşmesi süresince ve uzama yıllarında bedelde yapılacak artışlar, konut ve çatılı işyeri

kiralarında sınırlandırılmıştır23

. Bu sınırlama TBK m.344-345 maddeleriyle belirlenmiş olup

yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilecektir. Bu nedenle taşınır kiraları

ile konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan taşınmaz kiralarında bu hükümler

uygulanamayacaktır. Başlangıçta belirlenen kira bedeli kira süresince bağlayıcı olduğu için ilk

kira dönemi bedel tespitine konu edilemeyecektir24

. Konut ve çatılı işyeri kiraları dışındaki kira

sözleşmelerinde, sözleşme belirli süreli ise kira bedelinden memnun olmayan taraf TBK

m.327/II uyarınca sözleşme belirsiz hale gelmeden feshedilebilecektir. Belirsiz süreli olması

halinde ise TBK m.328-330 arasındaki düzenlemelere uyularak sözleşme feshedilebileceğinden

dilerlerse yeni kira bedeli serbestçe belirleyebileceklerdir. Kira sözleşmesi süresince kira tespit

davası açmalarında hukuki yarar bulunmadığından tespit işlemi konu da edilemeyecektir25

.

Kira sözleşmesinin belirli süreli olması durumunda TBK m.344 ve 345’in

uygulanabilirliği konusunda tartışma bulunmamaktadır. Ancak kimi yazarlar, kanunun lafzı

uyarınca, bu düzenlemelerin kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde uygulama alanı bulacağı

ve yenilenmenin belirli süreli kira sözleşmelerine özgü bir durum olması sebebiyle belirsiz

süreli kira sözleşmelerinde kira bedeli tespitinin mümkün olmadığını savunmuştur26

. Diğer

görüşü savunan yazarlar ise belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya

verenin on yıllık fesih yasağı bulunduğundan bedelin sabit kalmasının hakkaniyet uygun

olmadığını savunmuş ve bu tip sözleşmelere de bahsi geçen hükümlerin uygulanabileceğini

ileri sürmüştür27

.

TBK m.344 hükmü TBK ile getirilen bir hüküm olup, eski Kanun içeriğinde bu

kapsamda bir hüküm bulunmamaktaydı. Bu dönemde kira bedelinin tespiti müessesesi,

22 ARAL, Fahrettin; AYRANCI, Hasan, a.g.e s.273; YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 432-433

23 KAHRAMAN, Zafer, a.g.e s.2763

24 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 702

25 Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, Kira Tespit Davası ve Esasları, TBB Dergisi 2017 (129), s.231

26 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 702

27 Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, a.g.e s.238

5muhtelif içtihadı birleştirme kararları ve daire kararları ile şekillenmiştir. 6098 sayılı Kanun’un

yürürlüğe girdiği tarihe kadar kira tespiti bu kararlarda benimsenen kriterlere göre yapılmıştır28

.

TBK m.344 dört fıkradan oluşan yapısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin esasları ortaya

koymuştur. Öncelikle belirtmek gerekir ki, 2012 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Kanun’un

344.maddesi kiracının TTK’da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku özel

kişisi olduğu işyeri kiralarında, 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamıştır29

.

Keza 17.01.2019 tarihli 7161 sayılı Kanunun 56.maddesiyle, bu maddenin birimince ve ikinci

fıkrasında yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibareleri “tüketici fiyat endeksindeki oniki

aylık ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirilmiş, yine bu maddenin üçüncü fıkrasında

yer alan “üretici fiyat endeksindeki artış” ibaresi “tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık

ortalamalara göre değişim” şeklinde değiştirmiş ve maddenin dördüncü fıkrasına

“kararlaştırılmışsa” ibaresinden sonra gelmek üzere “20.02.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk

Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla” ibaresi

eklenmiştir.

Kira bedelinin sözleşmenin kuruluş aşamasında serbestçe belirlenebileceğini daha önce

belirmiştik. Ancak TBK m.347/I uyarınca kira sözleşmesinin süresinin dolması konut ve çatılı

işyeri kiraları açısından bir sona erme sebebi değildir. Sözleşme aynı şartlar altında bir yıl daha

uzatılmış sayılacaktır30

. Bu durumda kiraya veren açısında fesih yasağı bulunduğundan kira

bedelinin başlangıçta kararlaştırılan miktarda devam etmesi kabul edilemeyecektir. Keza TBK

m.343 kira sözleşmesinin şartlarında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaması yasağı

kapsamından kira bedelinin belirlenmesi hususunu muaf tutmuştur. Durum bu olmakla birlikte

kiraya verenin kira sözleşmesi başlangıçta belirlenen kira bedelini kira sözleşmesi süresince ve

uzama yıllarında dilediği gibi belirlemesi kiracıyı aleyhine edim dengesini bozulmasına

sebebiyet verebilecektir. Bu sebeple Kanun Koyucu hem kira sözleşmesi devam ederken hem

de yenilenen yıllarda kira artışının belli sınırlamalara tabi tutma yoluna gitmiştir.

28 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 688

29 04.07.2012 tarihinde kabul edilen ve 12.07.2012 gün ve 28351 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanıp yürürlüğe

giren 6353 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 53.

Maddesi ile değiştirilen 31.03.2011 tarihli 6271 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı

Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2.maddesi

30 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 705

6TBK m.344/I’e göre tarafların yenilen kira döneminde kira bedelini belirlemeleri TÜFE

artış oranı sınırlamasına tabi tutulmuştur. Ayrıca maddenin 2.cümlesi bu sınırlamanın bir yıldan

uzun kira sözleşmelerinde de uygulanacağını belirtmiştir. Yani taraflar artış oranını belirlerken

yalnızca ilk uzama yılı değil, kira ilişkisi devam ettiği sürece bu sınırlama devam edecektir31

.

Kanun TÜFE artış oranını esas aldığından, bu oranı aşan düzeyde belirlenen artış oranı veya

miktarı geçersiz olacaktır. Kararlaştırılan artışın, bir önceki kira bedeline TÜFE artış oranının

uygulanması ile bulunacak artıştan fazla olması halinde sınırı geçen miktar butlan yaptırımı ile

karşılacaktır32

. Ancak bir önceki yılların TÜFE oranını geçmiyorsa ilk kira yılı dahil uzama

yılları bakımından da sözleşme ile kararlaştırılan artış miktarı veya oranı dikkate alınacaktır33

.

Bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerin taraflar her yıl değil de iki, üç yılda bir kira bedelinde

artış yapılacağını kararlaştırmışsa, bu durumda da kira artış oranı artış yapılacak yıldan önceki

kira yılında gerçekleşen TÜFE artış oranı olacaktır. Keza belirsiz süreli olarak akdedilmiş kira

sözleşmelerinde de bu hüküm uygulama alanı bulacaktır34

.

Taraflar yeni dönem kira bedeline ilişkin olarak anlaşma yapmamış olabilirler. Bu

durumda yeni dönem kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti TBK m.344/f.2 uyarınca

isteyebilecektir. Bu durumda taraflar ya uzama yıllarında artış yapılacağını kararlaştırmamış ya

da artış yapılacağı kararlaştırılmış fakat ne oranda veya miktarda artış yapılacağı

kararlaştırılmamıştır. Bu durumda hakim yeni dönem kira bedelinin tespitini yaparken TBK

m.344/f.2 uyarınca TÜFE artış oranını geçmemek kaydıyla kiralananın durumu ve hakkaniyet

çerçevesinde bir artış belirleyebilecektir. Burada hakim üst sınır olan TÜFE oranını

geçemeyecektir35

.

Şayet taraflar kira süresi içerisinde artış yapılacağına dair bir anlaşmaya varmamışlarsa

bu süre içerisinde TBK m.344/f.2 uyarınca bedel tespiti istenemeyecektir36

. Ancak yenilenme

yılı geldiğinde kira bedelinin tespiti istenebilecektir.

TBK m.344/f.3 hükmüne göre ise, taraflarca kira artışı hususunda bir anlaşma yapılıp

yapılmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira

31 Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, a.g.e s.244

32 GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitab, Filiz Kitabevi, 5. Baskı, İstanbul

2020 s.206-207

33 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 706

34 Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, a.g.e s.246

35 YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 709

36 Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, a.g.e s.248

7sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira

bedeli hakim tarafından belirlenecektir. İşbu maddeye göre beş yılın sonunda belirlenecek kira

bedelinde TÜFE oranı, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilecek ve

hakkaniyete uygun bir bedel belirlenecek. Bir önceki fıkra ile TBK m.344/f.3’ün arasındaki en

önemli fark; f.2’de TÜFE oranı üst sınırı oluştururken f.3’te kira bedelinin belirlenmesinde bir

kriterdir. Bununla birlikte Yargıtay’a göre, f.3’e göre artışına karar verilecek kira artış oranı,

TÜFE artış oranının altında kalamayacaktır37

. Emsal kira bedelleri ölçütü ise f.2’de bulunmayıp

f.3’ye göre yapılacak tespitlerde değerlendirmeye katılacak bir diğer faktördür. TBK m.344/f.3

beş yıldan sonra yinelenen veya beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanabilecekten

f.2, beş yıla ulaşmayan uzama yıllarında uygulama alanı bulduğu gibi, f.3’ün uygulanabileceği

dönemlerde de uygulanabilir. Şayet kiraya veren beş yıl sonra tespit davası açmış fakat emsale

göre kira bedelinin tespitini istememişse, hakim kira bedelini TBK m.344/f.2’ye göre tespit

edecektir. Bu durumda kira bedelinin f.3 uyarınca belirlenmesini isteme hakkı bir sonraki kira

yılına kalacaktır38

.

TBK m.344/f.3’ün metnindeki “beş yıldan sonra yenilen kira sözleşmelerinde” ifadesi

tereddüte sebebiyet verebilmektedir. Bu ifade; ilk kira yılı hariç veya kira sözleşmesi süresi

hariç beş kez yenileme sonrasında bu fıkranın uygulama alanı bulabileceği şeklinde

anlaşılabilmektedir. Ancak fıkrada yer alan “beş yıldan uzun süreli” ibaresi ve “beş defa

yenilenme” değil de “beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde” ibaresi, işbu fıkranın ilk

kira yılı veya kira sözleşmesi süresi dahil beş yıl geçmesiyle uygulama alanı bulacağı anlamının

daha üstün tutulması sonucuna götürmektedir39

.

TBK m.344/f.3’ün uygulanabileceği ihtimalleri örneklendirecek olursak ilk ihtimalde;

bir yıllık yapılmış bir kira sözleşmesini düşünebiliriz. Bu ihtimalde, yenilenen kira yıllarında

yapılacak artış, sözleşmede TÜFE oranının altında kararlaştırılmışsa artış bu oran esas alınarak

yapılacaktır. Kararlaştırılan artış TÜFE oranını geçerse artık sözleşme ile kararlaştırılan artış

oranının yerini TÜFE artış oranı alacaktır. Bu sınırlama f.3’e göre yeni kira bedeli tespit

edilinceye kadar devam edecektir. Şayet taraflar artış yapılacağını kararlaştırmamışlarsa ikinci

37 “Hükme esas alınan 5 yıllık kira sözleşme süresi bitiminden sonra başlayan yeni dönem için belirlenecek olan

kira parası hak ve nesafet ilkelerine uygun bir şekilde takdir edilmelidir. Ancak belirlenen bu kira bedeli en son

alınan kira bedeline endeks oranında yapılacak artırım sonucu belirlenecek kira bedelinden daha az

olmamalıdır.” Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2781 E. - 2017/3178 K.

38YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 714

39YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 710

8kira yılının kira bedelinin tespiti f.2’ye göre istenebilecek, altıncı yılın kira bedeli ise f.3’e göre

tespit edilebilecektir.

Bir diğer ihtimalde ise, kira sözleşmesi bir yıldan fazla beş yıldan az olabilir. Bu

durumda yenileme adedinin önemi yoktur, kira sözleşmesi süresi ile uzama yıllarının toplamı

beş yılı geçtikten sonra TBK m.344/f.3’e göre bedelin tespiti istenebilecektir.

Son ihtimal, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun bir süreli yapılmasıdır. Doktrinde beş

yıldan fazla süreli ve sabit kira bedelli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi süresince bedel

tespitinin f.3 uyarınca istenemeyeceğini ileri süren yazarlar vardır40

. Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a

göre, bu durum sözleşme ile bağlılık ilkesinin zorunlu bir sonucudur ve f.3’te beş yıldan uzun

süreli kira sözleşmesinden bahsedilmiş olmasının sabit kira bedeline rağmen kira süresi

içerisinde tespit davası açılacağını ortaya koyduğu söylenemez. Fakat kanun metninin açık

olduğunu ve beşinci yılın sona ermesi ile kira bedelinin f.3 uyarınca belirlenebileceğini savunan

yazarlar da bulunmaktadır41

.

Kira bedelinin yabancı para üzerinden belirlenmesi TBK m.344/f.4 uyarınca mümkün

olmakla birlikte döviz üzerinden kira bedeli belirleyebilecek kişiler yukarıda bahsettiğimiz

üzere sınırlı sayıdadır. Fakat yine de açıklama yapmak gerekirse, kira bedelinin yabancı para

üzerinden belirlenmesi sözleşmenin TBK m.347/f.1 uyarınca yenilenmesine engel oluşturmaz.

Yenilenen kira yılında artışın ne şekilde yapılacağı ise TBK m.344/f.4 hükmü ile açıkça ortaya

konulmuştur. Buna göre başlangıçtan itibaren beş yıl süre ile kira bedelinde artış

yapılamayacaktır. Beş yıl geçtikten sonra ise yeni kira bedelinin tespiti TBK m.344/f.3 uyarınca

ve yabancı paranın değişimi göz önünde tutularak yapılabilecektir42

.

TBK m.344/f.4, son cümle uyarınca yapılacak tespitte kira bedelinin hangi para birimi

üzerinden yapılacağı ise doktrinde tartışmalıdır. Yabancı para üzerinden belirlenmesi gerektiği

savunulduğu gibi, hakimin kira parasını Türk Lirası üzerinden belirlemesi gerektiğini ileri

sürenler de vardır. Kanaatimce, tarafların başlangıçtaki iradeleri ön planda tutularak, kira

bedelinin tespitinin yabancı para üzerinden yapılması daha uygundur.

40YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 712

41Gizem KILIÇ ÖZTÜRK, a.g.e s.248-249

42YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 715

95.Kira Tespit Davası

TBK m.344’teki hükümlerindeki düzenlemelere uyarak tarafların yeni dönem kira

bedelini kararlaştırmaları mümkündür. Ancak bu hususta bir anlaşma sağlanamazsa, kira tespiti

davası açılması zorunluluğu ortaya çıkmış olacaktır.

Kira tespit davası TBK’nın 345.maddesinde düzenlenmiştir. İlk bölümlerde

belirttiğimiz üzere, konut ve çatılı işyeri kirası niteliği taşımayan kira sözleşmeleri için kira

tespit davası açılmamaktadır. Yine TBK m.347 uyarınca fesih yasağının kalktığı 10 yıllık

süreden sonra da kira tespit davasının açılamayacağını savunan yazarlar vardır43

. Çünkü bu

fesih yasağının kalkması ile birlikte kiraya veren kanuni sürelere uymak koşuluyla kira

sözleşmesini istediği zaman feshedebilecektir. Kanaatimce, sözleşmede artışın kararlaştırılıp

kararlaştırılmamasına göre durum değişmelidir. Şayet artış kararlaştırılmışsa tespit davasının

sonucunda verilecek karar davanın açıldığı tarihteki döneme ilişkin olacağından kiraya

vereninin bu davayı açmada hukuki yararı olduğu açık olduğundan kira tespit davası

açabilmelidir. Fakat sözleşmede artış kararlaştırılmamışsa ve TBK m.345’teki sürelere riayet

edilmeden dava açılmışsa, verilecek karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olacağından ve

kiraya verenin bir sonraki dönem kira sözleşmesini devam ettirmeme imkanı olacağından (10

yılın geçtiği ihtimalinde) açılan kira tespit davası hukuki yarar yokluğundan reddedilmelidir.

Kira tespit davası, yenilik doğuran dava türleri içerisinde yer almaktadır44

. Aşağıda ilgili

kısmına yer verdiğimiz Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2014/348 E. - 2016/173 K.

Kararında kira tespit davalarının diğer tespit davalarından farklı olduğu belirtmiştir.

“Bilindiği üzere tespit davaları, genel olarak bir hukuki ilişkinin mevcut olup

olmadığının belirlenmesine ilişkin davalardır. Bu dava ile hukuki ilişki hakkındaki

kuşku ve tereddütler giderilir.Tespit davaları hakların istikrarını temin etmekle

toplumsal bir yarar sağlar.Tespit davasının amacı da hukuki belirsizliği gidermek,

başka bir deyişle hukuki ilişkileri taraflar açısından belirli hale getirmekten ve bu

yolla barışı sağlamaktan ibarettir.

Öte yandan Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre kira bedelinin tespiti davalarında

verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi bir hukuki ilişkiyi

43GÜMÜŞ, Mustafa Alper, a.g.e s.206

44YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 717

10tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu

belirli bir hale getirmekten ibarettir. Gerçekten de

taraflar anlaşamamışlarsa, kiranın tespitinde hukuki sonuç ancak hakimin kararı ile

doğar. Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet

kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik

gösterirler” (Bkz. Baki Kuru, Ali Cem Budak, Tespit Davaları, 2.Baskı, İstanbul

2010, s.68 ve 106).

Kira tespit davasını genellikle kiraya veren açmaktadır. Fakat kira bedelinin ne oranda

artacağına ilişkin anlaşmanın yorumunda bir uyuşmazlık olması halinde kiracının da bu davayı

açmakta hukuki yararının olduğu kabul edilmelidir.

TBK m.345’te kira tespit davasının ne zaman açılabileceğine dair bir sınırlama yoluna

gidilmemiştir ancak ihtimallere yer verilerek dava sonucunda verilecek hükmün hangi kira

dönemine tatbik edileceği düzenlenmiştir. Bu sınırlamalar verilecek kararın etkisinin zaman

itibariyle ne şekilde olacağı ile ilgilidir45

.

TBK m.345/f.2’ye göre yeni kira yılından 30 gün önce tespit davası açılırsa veya aynı

süreye uyarak kira bedelinin artırılacağı yazılı olarak kiracıya bildirilirse, yeni kira dönemi

içerisinde açılacak kira tespit davası sonucunda verilecek karar bu dönem için geçerli olacaktır.

Yazılı bildirimin en geç 30 gün kala kiracıya yapılmasından ne anlaşılması gerektiği

problemlidir. Maddenin gerekçesine 46 bakıldığında “tebliğ edilmesi” yerine “tebliğe

çıkarılması”nın kastedildiği görülmektedir. Bu sürelere riayetsizlik halinde tespit edilen kira

bedeli bir sonraki kira yılı için geçerli olacaktır.

TBK m.345/f.3’e göre ise, kira sözleşmesinde yeni dönemde yapılacak kira artışına

ilişkin bir hüküm varsa kira tespit davası sonucunda verilen karar davanın açıldığı tarihteki kira

45YAVUZ, Cevdet, a.g.e s. 718

46 Davanın belirtilen sürede açılmış olmasına, yahut ihtarın aynı sürede keşide edilmiş bulunmasına, hukuki

deyimle kiralayanın bu konudaki girişiminin kendisine ait olan bölümünün tamamlanmasına rağmen, tebliğ

edilememe riskini kiralayana yükleyen bir mantığın hukuk zemini yoktur. Dava dilekçesinin mahkeme kalemince

tebliğe geç çıkarılması (I), posta hizmetlerindeki aksama (II), kiracının bin çeşit yolla tebellüğden kaçınması (III),

hayatın olağan akışında rastlanan nadir riskler değildir. Bu risklerden kiracıya artışsız bir kira dönemini lütfetme

çıkarı çıkarsanamaz. Edimlerinin ve yeni dönemin farkında olan kiracı, bu durumda evleviyetle kiralayanla iletişim

kurmak zorundadır

11dönemi için geçerli olacaktır. Yani kira tespit davası ne zaman açılırsa o kira dönemi için anlam

ifade edecektir.

Kira tespit davası sonunda verilen karar kira bedelinin tespitine ilişkin olup bir eda

hükmünü içermediğinden ilamlı icraya konu edilemez. Kira bedelinin tespitinin tahsili ile

birlikte talep edilmesi mümkün değildir. Çünkü kira bedeline ilişkin borcun doğması için

muaccel olması gerekmektedir. Mahkemece tespit edilen kira bedeli borcunun ise sözleşmeye

göre muaccel olmaması ihtimal dahilinde olduğundan muaccel olmayan bir alacak için tahsil

hükmü kurulamaz. Tespit edilen kira farkının mahkemede dava edilebilmesi için ise tespit

davası sonucunda verilen kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Tespit davasında verilen karar

alacak davasında kesin delil teşkil etmektedir.

Kiralayan birden fazla ise tüm kiralayanlar davayı açmalıdır. Aynı şekilde kiracılar

birden fazla ise tüm kiracılara karşı husumet yönlendirilmelidir. Bu kişiler arasında mecburi

dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Kira bedelinin tespiti davası devam ederken davacı kiralanan taşınmazı başkasına

devrederse, devir tarihine kadar olan kiranın tespiti için davacının dava sıfatı ve hukuki yararı

devam edeceğinden devreden davacı davaya devam edebilir. Devralan da sonrası için davaya

devam edilmesini isteyebilir. Bu halde bu kişiler davacı tarafta ihtiyari dava arkadaşı olurlar.

Kira tespit davası HMK m.4/I,a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır.

6.7409 Sayılı Kanun ile Getirilen Geçici Madde 1

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kira bedelinin artışı konusunda getirilen sınır

tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalaması iken, geçtiğimiz günlerde Türk Borçlar

Kanunu’na eklenen Geçici Madde ile 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasındaki

döneminde konut kiralarına yapılacak artış oranının üst sınırı %25 olarak belirlenmiştir47

.

47 GEÇİCİ MADDE 1- (Ek:8/6/2022-7409/4 md.) Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ

1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin

anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki

kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında

kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü

maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.

12Kanun maddesinden görüleceği üzere sınır sadece konut kiralarındaki artışlar bakımından

getirilmiş olup çatılı işyeri kiraları açısından herhangi bir değişiklik yapılmamıştır. Bu

değişiklikle birlikte TÜFE artış oranı ne olursa olsun kira bedellerinde en fazla %25 oranında

artışın gerçekleştirilebileceği düzenlenmiştir. TÜFE artış oranı %25’den düşük ise TÜFE artış

oranı uygulanmaya devam edecektir. Bu hüküm TBK m.344/f.1 ve f.2 hükmündeki TÜFE üst

sınırını %25 üst sınır olarak değiştirmektedir. Ancak TBK m.344/f.3 hükmünün

uygulanmasında açısından işbu geçici kanun maddesi uygulama alanı bulmayacaktır.

SONUÇ

Kira bedeli, kiracının asli yükümlülüğü olup uyuşmazlık halinde kira bedelinin

belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Kira bedeli sözleşmesinin asli unsuru olmakla birlikte

kiralananın kullanımı karşılığında kira bedelinin ödeneceği yani bir ivaz kararlaştırılmışsa,

miktarının kararlaştırılmaması sözleşmenin kurulmadığı anlamına gelmemektedir. İhtimallere

göre bedelin belirlenmesindeki bu eksik tamamlanabilmektedir. Kira bedeli kural olarak para

olarak kararlaştırılmaktadır. Fakat para dışında kararlaştırılması da mümkündür. Ancak bu

halde tipik bir kira sözleşmesinden değil karma mahiyetli bir sözleşmeden bahsedilecektir.

Kira bedelinin sözleşmenin ilerleyen dönemlerinde değiştirilmesi, kiracı aleyhine değişiklik

yapma yasağı kapsamı dışında bulunmaktadır. TBK m.344 kira sözleşmesinin ilerleyen

dönemlerinde ne şekilde bedelde artırım yapılacağını değişik süreler ve ihtimalleri baz alarak

düzenlemiştir. TBK m.344/f.1’e göre taraflar yenilenen kira dönemlerinde TÜFE artış oranını

geçmemek kaydıyla istedikleri oranda kira artış oranını belirleyebilirler. Bu oranı aşan kısım

geçersizlik olmaktadır. TBK m.344/f.2’ye göre ise, sözleşme ile bir artış oranı

kararlaştırılmamışsa, kiraya veren mahkemeye başvurarak yeni dönem kira bedelinin tespitini

isteyebilmektedir. Bu durumda hakim, TÜFE oranını aşmamak şartıyla, kiralananın durumunu

da gözeterek hakkaniyete uygun bir kira bedeli tespit edecektir. TBK m.344/f.3 hükmü ise beş

yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulmaktadır. Bu hükme göre f.2’deki

TÜFE oranı üst sınır olmaktan çıkıp bir nevi kriter olarak kabul edilmiştir. Ayrıca bu hükme

göre yapılacak tespitte hakim emsal kira bedellerini de kira bedelinin tespitinde göz önünde

tutacaktır ve bu kriterlere göre hakkaniyet uygun bir bedele hükmedecektir. TBK m.345 kira

tespit davasının her zaman açılabileceğini fakat sözleşmede kira artış hususunun kararlaştırılıp

kararlaştırılmamasına göre mahkeme kararının zaman itibariyle ne şekilde uygulanacağını

düzenlemiştir.

13KAYNAKÇA

•EREN, Fikret, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 2019

•YAVUZ, Cevdet, Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler Birinci Cilt, 11. Baskı, Mayıs

2022

•ARAL, Fahrettin; AYRANCI, Hasan, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 13. Baskı,

Ankara 2020, Yetkin Yayınları

•KAHRAMAN, Zafer, İstanbul Şerhi, Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu, Cilt 4-

5, 2019 İstanbul

•ÖZDEMİR, Saibe, İstanbul Şerhi Türk Borçlar Kanunu Yürürlük Kanunu, İstanbul

2019, C. 4-5

•Mehmet AKÇAAL, “Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Bedelinin Artışına İlişkin

7161 sayılı Kanun’la Getirilen Değişikliklerin Değerlendirilmesi”, Süleyman Demirel

Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C. XII, S. 1, 2022

•KILIÇ ÖZTÜRK, Kira Tespit Davası ve Esasları, TBB Dergisi 2017 (129)

•GÜMÜŞ, Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler Kısa Ders Kitab, Filiz

Kitabevi, 5. Baskı, İstanbul 2020

14